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2019年11月22日 22:48:47来源:杏彩登录编辑:南方彩票客服端

第一阶段:2009至2011年,商业帝国进入扩张期,三四线多点开花。借助2009年宝龙成功登入香港主板,募集逾20亿用于集中开发商业项目。此后三年间,宝龙挥戈抢滩三四线,商场进入密集开业期。三年间共新开业10家商场,其中就有6家位于三四线。因新开业项目仍在培育期,规模大幅扩张的同时,并未带动租金的大幅增长,2011年租金及管理收入2.84亿元。

除“以售养租”外,为缓解资金压力,宝龙自14年转向轻资产化,但成效尚不明显。宝龙的轻资产化属于品牌输出模式,从14年提出至今,只有3个在营项目属于管理输出,分别位于金华、重庆和四川,轻资产项目可租售建面为22.12万平,仅占比6.51%,可见未来轻资产化探索之路任重而道远。

第二阶段:2012至2013年,因三四线需求不足,商业进入阵痛期。因前期过度青睐三四线布局,宝龙商业进入阵痛期,多家宝龙广场面临商户撤离困局。2012至2013年,宝龙商业扩张的步伐变慢,两年仅开业4家商场,新增可租售面积27.93万平,相较前两年同比减少62.67%。与此同时,财务状况下滑明显,2013年综合毛利率首次跌破30%,下滑至28.32%。在此情况下,宝龙计划改变商业布局战略,2013年首次提出“深耕上海,聚焦长三角”。

如何自我革新提升整体竞争力是能否更进一步的关键。◎  作者 /房玲、陈家凤宝龙从2003年起开始布局商业地产,目前已经形成了较为完善的商业产品线,8月20日,宝龙拟拆分商管上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营商,而招股书中披露的在营项目运营指标,又引发市场热议。16年间宝龙是新商业的破局者还是跟随者?未来又该如何突围?

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2014年宝龙提出轻资产化发展战略,通过品牌输出委托运营第三方开发物业,目前有3个在营购物中心项目属于管理输出,可租售建面为22.12万平。2019年8月,宝龙拟分拆旗下商管公司上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营商。

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1. 传统观点认为,美国经济衰退通常会跟随一条倒挂的收益率曲线而来。然而,我们应该警惕这种假设在今天是否仍然适用。

2. 我们的分析表明,当央行资产负债表上的政府债务超过10%时,收益率曲线倒挂就失去了预测能力。

3. 因此,我们认为,在评估当前环境下的衰退风险时,投资者应该更加重视宏观经济基本面。美联储在上世纪60年代也曾通过购买主权债务来刺激美国经济(见图2)。与英国一样,美国联邦基金利率也受到布雷顿森林固定汇率体系的约束。上世纪60年代初,美国经济增速放缓,但短期利率无法下调。为了刺激需求,美联储实施了“扭转操作”(Operation Twist),出售短期国库券以换取长期国债。在不到一年的时间里,美联储购买了美国国债市场约5%的份额,大致相当于全球金融危机期间的第一轮量化宽松(QE1),使美联储持有的美国国债总量略低于债券市场的10%。1966年“扭转操作”结束后,收益率曲线出现倒挂,与银行信贷收紧货币政策同时发生,但没有达到政策限制的水平。当时长期利率的缓慢反应导致收益率曲线倒挂了大约一年,但这是战后美国历史上第一次没有伴随出现衰退。

第三阶段:2014年至今,转向一二线卫星城布局,深耕社区的同时,向高端综合体试水。2014年度过转型阵痛期;仅2015年一年,宝龙就于上海、杭州、青岛等一二线城市新开业7家购物中心,新增可租赁建面达31.29万平,同比大幅增长141%。战略布局调整的同时,宝龙于2015年也重新梳理产品线,形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线,基本覆盖社区级、片区级和都市级;并于2016年和2018年,分别推出高端定位的宝龙城及宝龙一城。如今宝龙商业运营进入稳定增长区间,2014至2019年中期,零售商业租金及管理费收入均保持30%以上的增长。同时,商业扩张步伐并未变慢,宝龙计划2019年下半年新开业6家、2020年新开业10家、2021年新开业9家商场。

45和大部分房企一样,低息银行贷款和信用债是宝龙主要依赖的融资渠道,占比分别达50%和38%。面临商业地产投资金额大、回报周期长及融资方式单一等特征,证券化成为盘活庞大商业存量资产的新蓝海。宝龙目前对于商业地产证券化还处于摸索阶段,从2016年发行首单以物业费为基础资产的商业ABS以来,宝龙共发行4支ABS,累计发行金额37.27亿元,而对于持有479.02亿元投资性物业的宝龙而言,其中仅2支是以商业作为基础资产发行,合计募集资金15亿元。商业地产证券化工具运用得少,一方面是由于资产证券化还在不断发展中,另一方面可能也跟宝龙商业资产多位于二三四线,叠加运营管理能力待提升、商业租金收益率偏低有关。受限于较为单一的商业融资渠道,“以售养租”仍是宝龙持续进行商业扩张的资金主要来源。

3从区域分布来看,宝龙坚持“1+6+N”战略布局,深耕长三角,尽享区域红利。预计至2019年底,宝龙商业的可租售建面约51.23%位于长三角,其中上海占长三角的比重最高,达23.79%。根据CBRE的统计数据显示,一线城市中上海优质零售物业租金维持高位,截至19年三季度,首层租金为35.2元/平/天,优于同期的广州和深圳;而二线城市中,长三角租金最优,首层租金均值约21.9元/平/天,优于环渤海和中西部。由此可见,宝龙“以上海为中心,深耕长三角”的商业战略布局,区域优势显著。

上世纪60年代英国和美国的教训可能不适用于今天,原因有几个。例如,这些历史上的例子发生在布雷顿森林体系时期,当时为了保持兑美元的固定汇率而进行了强有力的政策协调。相比之下,现行货币政策制度的特点是汇率灵活,各国之间缺乏明确的政策协调。另一个重要的区别是,自布雷顿森林体系结束以来,许多央行至少在执行货币政策方面获得了操作独立性。因此,这些历史教训是否继续适用于当前的货币政策体制,最终将是一个问题。膨胀的央行资产负债表可能扰乱反向收益率曲线信号为了检验倒挂的收益率曲线如何有效地预测后布雷顿森林时代的衰退,我们最近研究了自上世纪70年代初以来,与七国集团(G7)各国央行持有的不同水平主权债务相关的收益率曲线倒挂。如图3所示的简单相关分析显示,当央行持有接近0%的主权债务时,收益率曲线与未来四个季度的衰退之间的相关性为-0.5。另一方面,当央行持有近10%的政府债券时,收益率曲线与未来四个季度的衰退之间的相关性接近于零。

量化宽松时代下 收益率曲线倒挂仍能预测衰退吗?

小结:宝龙可以说是商业的先发者之一,从最初业内一致认可“北万达,南宝龙”,到现在逐渐被越多越多商业后起之秀超越。宝龙商业开发的核心竞争力在于低成本、及深耕长三角所带来的区位红利,但运营能力还有待提升,在资本运作上也有较大的提升空间。未来商业地产将轻“地产”属性,更重“运营”和“资本”属性。闽系出身的宝龙,内部家族化管理浓厚,如何自我革新提升整体竞争力是能否更进一步的关键。

1自2003年介入商业地产,2007年首家宝龙广场在福州开业,截至2019年上半年宝龙已进入26座城市,累计开业39家购物中心和6条商业街。回顾宝龙商业的发展历程,大致可分为三个发展阶段:

从城市布局来看,宝龙商业还是以一二线卫星城和三四线市中心为主,按可租赁面积计算,二线和三四线城市占比分别达43.14%和44.70%。2013年前,宝龙商业版图开拓路线“以农村包围城市”为主,导致三四线存量较大,13年改变策略才逐步向一二线城市新区或者卫星城转移。加上宝龙拿地成本控制得当,以上海为例,17个项目中仅有2个项目溢价率较高,绝大部分项目溢价率均不足1%。因此,宝龙的土地成本相对较低,截至2019年中期,总土储平均成本为2701元/平。

2目前宝龙的四大商业产品线中,宝龙城和宝龙一城定位中高端和高端,宝龙广场和宝龙天地则以中端为主,其中宝龙天地主要是商业街,其余都是购物中心。截止至2019年中期,商业街宝龙天地已进入太仓、上海、杭州、东营等6座城市;购物中心已在上海、杭州、南京、宁波、厦门、福州、重庆等26座城市累计开业39家。其中,最大体量的当属宝龙广场,已开业36家。宝龙广场商业体量一般介于3-20万平,其中为社区层面而设的体量为3-5万平,为区域层面而设的为5-8万平,为城市层面而设的则为8-20万平,定位比较分明。

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总的来说,历史经验和我们对G7近期数据的实证分析表明,当央行持有两位数的政府债务份额时,收益率曲线倒挂对衰退的预测能力不同。重要的是,这并不意味着衰退的可能性更低,而是意味着倒挂收益率曲线不像以前那样具有预测能力。综上所述,从这一分析中得出的主要教训是,在量化宽松时代,收益率曲线对衰退的预测可能不如过去50年那么可靠。投资者不应仅仅依赖收益率曲线的倒挂,而应更重视宏观经济基本面来评估衰退风险。而这些数据继续表明,美国明年陷入衰退的风险很低。(完)

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